Jantje lacht, Jantje huilt. Dat is samengevat de tendens van de berichten over de woningmarkt. Gaat het goed of gaat het slecht? Het antwoord hangt af van aan wie je het vraagt, de dagkoers van stortbeton, de belangen, ontwikkelingen in coalitieland of het weer. Er zijn tientallen organisaties die zich bezig houden met ‘De woningmarkt’ maar niemand vertegenwoordigt de markt in zijn geheel.

Zo lees ik vandaag nog dat er uitverkoop is van nieuwbouwwoningen. Gisteren was de portefeuille van bouwbedrijven nog nooit zo leeg, en eergisteren stond de hypotheekrente zo laag dat je gek moest zijn om in te stappen of over te sluiten. De Woonbond, de Makelaardij, de NVOB, De Nederlandse Bank, de Neprom, NV-Bouw, de voorlichter van de VVD (wel aftrek), GL (beperken aftrek) en nog vele vele anderen: allemaal doen ze hun zegje richting de woonconsument.  Het gevolg van al die ad hoc, en tegenstrijdige berichtgeving is dat de woonconsument horendol wordt. Op de woningmarkt sta je er moederziel alleen voor. Transparante informatievoorziening? Vergeet het maar. Ook dit bericht is gekleurd met een subjectief mening, gefundeerd op een mix van persoonlijke en professionele ervaringen.

Het doet me denken aan voormalig minister Rita Verdonk (dat lijkt heel lang geleden) die een bijeenkomst had georganiseerd voor de koepel van migrantenorganisaties. Ik herinner me dat 26 personen, die allemaal een achterban vertegenwoordigden een vergaderkamertje binnenkwamen. Allemaal met de beste bedoelingen, maar daar viel niet mee te werken dacht Verdonk. De eerste afspraak was om een koepel van koepelorganisaties om te richten.

Dat zou de woningmarkt ook goed doen. Één vertegenwoordiger die op gezette tijden een simpel bericht verspreid: het gaat goed, matig of slecht met de woningmarkt. Net zoals een renteverhoging of -verlaging van de Amerikaanse Fed voor de financiële sector ook voldoende signaal is om in beweging te komen. Tot die tijd sla ik de kretologie over het wel en wee van de woningmarkt maar even over.

Een paar weken geleden kondigde wethouder Van Poelgeest een bouwstop af voor alle Amsterdamse ruimtelijke projecten die worden gedekt uit het Vereveningsfonds. De Amsterdamse ruimtelijke fondsen zijn leger dan leeg en er moet iets gebeuren om. Sinds die tijd gaat er een schokgolf door de Amsterdamse ruimtelijke sector. Alle toezeggingen, contracten, geplande, gestarte tot bijna voltooide projecten worden euro voor euro omgedraaid en aan een nauwe inspectie onderworpen.

Ook de projecten bij de Lelylaan in Nieuw-West waar ik als gebiedsmanager aan werk worden in de schouw meegenomen. Het plan kent tot vandaag een tekort van tientallen miljoenen op een investering van Amsterdam van meer dan € 130 miljoen. Dit was allemaal mogelijk in de tijd dat er geld genoeg was en de ambities niet hoog genoeg konden zijn. Geen postzegelplannen of kleine stappen. Het oorspronkelijke plan uit 2001 heet niet voor niets ‘Sprong over de Ringweg’. Doel is om door de transformatie van de Lelylaan van snelweg tot stadsstraat het 19^e eeuwse Amsterdam van binnen de ring te verbinden met naoorlogs Nieuw-West. Het zijn werelden van verschil, zowel fysiek als in waarde. Over een lengt van nog geen anderhalve kilometer daalt de woningwaarde per een m2 met bijna € 2000. De Lelylaan als Poort van West Amsterdam heet dat in ambitieuze termen. De Lelylaan is het beste van twee werelden en biedt een gat in de markt is het jargon in de verkoopfolder. Lees meer »

Eerst was er de financiële crisis, toen de bankcrisis en nu zitten we middenin de grootste crisis in de ruimtelijke sector. Kantoren, winkels, woningmarkt: er is nauwelijks vraag, en nauwelijks kapitaal. Tel daarbij de structurele veranderingen in de markt zoals minder oppervlakte per werknemer en de krimp van de bevolking en de malaise is compleet.

Zo is ongeveer de beeldvorming over de Amsterdamse ruimtelijke sector. De spaarpot is leeg en er moeten in een paar weken tijd honderden miljoenen worden gevonden in de plannen van de stad. Onder druk wordt alles vloeibaar. Het kan louterend werken om met het water aan de lippen de plannen door te vlooien wat kan worden stil gezet, vertraagd, of wellicht juist versneld. Het doet pijn om mooie plannen waar jaren aan is gewerkt, met een pennestreek van de kaart te vegen.

In september moet het plaatje klaar zijn in de aanloop naar de begroting. Bij het doorlichten van mijn eigen plan aan de Lelylaan deze middag herinnerde ik me een bespreking in de Amsterdamse gemeenteraad van een paar jaar geleden. Het was in een economisch voorspoedige tijd. Het debat ging over een motie bij de begroting voor een mogelijke subsidie van 1250 euro voor de Poezenboot: een boot in de Amsterdamse grachten waar zwerfkatten liefdevol worden opgevangen. Bij iedere rondvaarttocht wordt er naar gewezen. Na een half uur discussie stemde de raad tegen de subsidie van 1250 euro.

Zo kan het dus gaan. Een paar jaar later wordt een zomer lang gewerkt aan een extreme make-over van de Amsterdamse ruimtelijke sector. Het zou zomaar kunnen dat de raad straks bij hamerslag beslist over een sanering van honderden miljoenen en tientallen plannen.

De Rekenkamer van het Noorden des Lands heeft gesproken: Bij de Blauwe Stad zijn de initiatiefnemers – met de provincie Groningen voorop – uit gegaan van veel te positieve verwachtingen. De vergelijkingen met de Amsterdamse Noord-Zuidlijn is makkelijk gemaakt. Politici wilden te graag en luisterden onvoldoende naar kritische waarschuwingen. Achter het wensdenken lagen prachtige motieven als werkgelegenheid, waterbeheer en toerisme, maar de cijfers geven een harde werkelijkheid. Amper tien procent van de kavels is verkocht. De koopkrachtige Randstedeling laat zich kennelijk niet verleiden om zich te vestigen in een landelijke en waterrijke omgeving.
Eerlijk is eerlijk: ik had er zelf ook meer van verwacht. Ik heb de Blauwe Stad zelfs opgenomen in de Ruimtelijke Canon van de 21ste eeuw als voorbeeld van water als drager van gebiedsontwikkeling. Niet eerder is op zo’n schaal landbouwgrond omgezet in water en natuurgebied als vorm van gebiedsontwikkeling.

Een verschil tussen de Blauwe Stad en de Noordzuid-Lijn is dat het wel mogelijk is om een half natuurgebied aan te leggen, maar geen halve metro. De provincie Groningen spreekt zelfs hoopvol van een aantrekkende markt in de toekomst om het project alsnog in het geheel te realiseren. Misschien kan de kersverse burgemeester Van der Laan, behalve Delfzijl, Sluis en Heerlen ook de Blauwe Stad adopteren. Hoe behoud je de geloofwaardigheid om een verkeerd ingestoken project af te maken?

Vanmiddag om 17.00 uur overhandigt juryvoorzitter Riek Bakker de CanonRO aan minister Tineke Huizinga. Gisterenavond heb ik onder embargo de CanonRO al mogen inzien en deze ochtend wijdt de Volkskrant er 5 pagina’s aan. In 2007 en 2008 heb ik op eigen initiatief de ruimtelijke canon van de 21ste eeuw opgesteld. Via de website van de Volkskrant hebben duizenden geïnteresseerden en professionals hier aan meegedaan. Begin 2008 is mijn canon als boek uitgebracht.

Bij het lezen van de CanonRO valt mij op dat deze naast een aantal verschillen, opvallend veel overeenkomsten of parallellen vertoont met ‘mijn’ ruimtelijke canon. Ik noem er een paar:

• De CanonRO benoemt ‘iconen’, maar uiteindelijk landen alle iconen in plekken die een verhaal vertellen. In mijn Canon staan 50 plekken symbool voor de opgaven, verworven en dilemma’s van deze tijd.

• De CanonRO telt 35 iconen en mijn Canon 50 plekken. Van de 35 iconen zijn 10 identiek aan de plekken in mijn Canon. Bij nog een stuk of 10 anderen is de plek anders, maar is er een duidelijke vergelijking mogelijk (bijvoorbeeld Waddenzee in CanonRO en Schiermonnikoog in mijn Canon).

• In de inleiding van de CanonRO worden 4 grote ‘verhalen’ (water, stedenbouw, groen en en verbindingen) beschreven die de CanonRO overkoepelen. Mijn Canon gaat uit van 8 invalshoeken (waarvan 3 identiek aan CanonRO) en beschrijft daarnaast 6 rode draden naar de toekomst.

• In de tekst van de CanonRO komen details terug die ik ook heb gebruikt. Ik noem er een paar maar er zijn er vele: o Zo noemt de CanonRO de korenwolf tot icoon als verwijzing naar de juridische complexiteit omtrent Habitat richtlijn. Bij mij is het hamsterreservaat bij Sibbe voor de Korenwolf een plek. In de beschrijving van de icoon in de CanonRO worden dezelfde vergelijking gemaakt met de zeggekorfslag en kamsalamander als in mijn CanonRO; Het identieke gebruik van het citaat van Jan Schaefer ‘in gelul kun je niet wonen’; Dezelfde verwijzing naar de eerste file in Oudenrijn in 1955;  De CanonRO noemt de 7 kilometerlange HSL-tunnel ‘een opvallend compromis om het Groene Hart zoveel mogelijk open te houden’. Ik spreek over een ‘politiek compromis voor het open houden van het Groene Hart’; De verwijzing naar de opkomst van ‘varkenflats’ bij het icoon Nederweert in de CanonRO en De Peel in mijn Canon.

Vorig jaar, vlak voor de publicatie van ‘mijn’ Ruimtelijke Canon van de 21e eeuw vroeg de projectleider een gesprek met mij. Hij vroeg mij hoe ik bij het opstellen van de Canon te werk was gegaan. Deze heb ik toegelicht en daarnaast heb ik aangeboden om samen te werken. Ik vond en vind het een vreemde keuze dat VROM een eigen Canon opstelt, terwijl er een maatschappelijk initiatief is die precies hetzelfde beoogt. Hoeveel publiek geld wordt hieraan besteed? De projectleider vertelde me dat de toenmalige minister expliciet een eigen Canon wilde opstellen, om zo ook meer de vinger op de ruimtelijke ordening te leggen. Ik begrijp dat VROM en NIROV als grote organisaties veel publiciteit kunnen genereren voor de CanonRO. Het is wrang dat vorig jaar een vorm van samenwerking niet bespreekbaar was. In de verantwoording en bronvermelding wordt de Ruimtelijke Canon van de 21ste eeuw niet genoemd.

Het stond bijna als terzijde in de media: “Amsterdam is van plan een tweede cruiseterminal te bouwen”. Sinds de opening van de Passenger Terminal Amsterdam is de cruisevaart spectaculair gegroeid. Zelfs zo sterk dat grootschalige uitbreiding gewenst is. Het oog is gevallen op het Westelijk Havengebied.

Leuk bericht voor het Amsterdamse Havenbedrijf en iedereen die van cruisevaart houdt. Je zou er bijna overheen lezen als niet in diezelfde krant onheilspellende berichten staan over lege ruimtelijke fondsen en de volstrekt vastgelopen woningmarkt. Hoe kan de cruisevaart zo sterk groeien dat een nieuwe terminal gewenst is, terwijl de gehele ruimtelijke markt op zijn gat ligt? Ik zoek naar een paar redenen, maar wie het weet mag het zeggen: Lees meer »

Vorige week mocht ik als gastheer optreden voor een lunchlezing van Lenny Vulperhorst voor een groep Amsterdamse ambtenaren. De titel van de lezing was niet geheel gelukkig gekozen: “ontwikkelen na fraude en crisis”.  De woningbouw komt krakend tot stilstand en fraude is aan de orde van de dag. Een overzichtje van berichten van de afgelopen twee weken:  

• Een wijziging van de bestuursstructuur bij Rochdale moet nieuwe fraude voorkomen;
• Paarlberg is veroordeeld tot 4,5 jaar, maar voelt zich desondanks onaantastbaar;
• Voorbeschouwing op de Bouwfondszaak: Cees H. vond het tijd voor een lintje;
• Philips probeert miljoenen voor het pensioenfonds terug;
• Twee directeuren van De Key zijn verdacht bij transacties van weilanden in de buurt van Zeewolde;
• En vandaag maakten de kranten melding van een aanslag op een vastgoedkantoorvilla en verdenking van gedeputeerde Hooijmaijers bij projecten rond Schiphol. Lees meer »

Volgende week ben ik moderator bij een lezing van Lenny Vulperhorst voor Amsterdamse ambtenaren over fraude in de vastgoedsector. Voor een leuke inleiding heb ik te kampen met een luxeprobleem. Meestal sluit ik aan op de actualiteit, mijn eigen ervaringen, of ik houd een korte quiz. Als het over fraude en integriteit gaat, heb ik keuzes te over.

De media komt pagina’s te kort voor voorbeschouwingen over de naderende rechtzaak in de grote fraudezaak van Bouwfonds en het Philips Pensioenfonds. Alles passeert de revue. Het is hogere transactiekunde en de roddelrubriek in één rechtszaak. Is de vastgoedsector dusdanig complex dat fraude onvermijdelijk is? Ik geloof er niet in. Er zijn zoveel sectoren waar regels en geld even overvloedig zijn als in het vastgoed, maar die een veel beter imago hebben. Algoed, ik kan op de dag van de lezing zelf de krant open slaan en er zal ongetwijfeld een smeuïge anekdote instaan. Lees meer »

Gated communities winnen in Nederland langzaam terrein. Recent kregen twee nieuwe plannen voor ‘miljonairsenclaves’ de aandacht. In De Bilt moet Park Bloeyendael verschijnen en bij Oudekerk aan de Amstel liggen plannen klaar voor Amsteleiland. Los van de vraag waarom de nieuwe rijken in buurten willen wonen die verkeerd worden gespeld, is er vooral discussie hoe je gated communities kan plaatsen op de Nederlandse woningmarkt.

Laat ik maar meteen duidelijk zijn: ik heb er geen enkele moeite mee en iedereen die gated communities wil verbieden is hypocriet. Lees meer »

Iedereen die wel eens een ruimtelijk project heeft ontwikkeld kent het probleem: wat als een tijdelijk braakliggend terrein begon dreigt door onbestemde vertraging en dito verwaarlozing een blubberbad en no go area te worden. Naast het Stadsdeelkantoor van Nieuw-West hangen bordjes met moerasgrond op zo’n omheinde woestenij.

Eufemistisch kan je voor zo’n troosteloos lapje grond op zoek gaan naar een programma van tijdelijke activiteiten. Voor mijn eigen projecten in Nieuw-West ligt deze opgave er net zo goed als op tientallen plekken elders in het land. Door de recessie en stagnatie in de bouw is er een hype naar ludieke tijdelijke programma’ s. Een voetbalkooi, mega reclamebord,  tijdelijke bestrating of ingezaaid grasveld kan alleen in uiterste nood. Het probleem met ludieke tijdelijke programma’s is dat ze vaak niet zo ludiek zijn, maar vooral erg lullig.

Lees meer »