Wat is de overeenkomst tussen Vestia en Ikea? Beide bedrijven presteren financieel bovenmatig maar gebruiken hiervoor niet geheel legale methoden. Vestia speculeerde voor 1,5 miljard met derivaten, Ikea werkte met dwangarbeiders. Oké, om niet beticht te worden van stemmingsmakerij moet ik daarbij zeggen dat het bericht over de Zweedse meubelgigant al dateert uit de jaren ’80 toen politieke gevangenen uit de voormalige DDR als dwangarbeiders inzette.

Apple

Als bedrijven buitenproportioneel goed presteren in vergelijking met hun concurrenten is het altijd goed om drie keer de waarheid om te draaien hoe dit mogelijk is. Vestia groeide in het vorige decennium tot de grootste en rijkste corporatie van Nederland. Over hoe dat mogelijk was, gaat de beerput langzaam open. Lees meer »

Het is altijd goed om argwanend te zijn over algemene wijsheden. Zit de woningmarkt muurvast? Nonsens. In Amsterdam verhuist elk jaar bijna één vijfde van de bewoners. Neemt de filedruk af door meer asfalt? Het is een gouden regel dat op den duur de fileforens een dorp verderop gaat wonen zodat de uiteindelijke reistijd even lang blijft. Een andere breed verkondigde wijsheid is dat de crisis tot een onoverkomelijke bulk aan braakliggende kavels leidt. Zo staat in Amsterdam een stuk grond braak met de omvang van IJburg. Maar de stad zit niet bij de pakken neer. Sterker, Amsterdam heeft al eeuwenlang ervaring met tijdelijkheid. Zo is in de 17^e eeuw de Amstelkerk op het Amstelveld als tijdelijke predikschuur neergezet. Ooit zou er een robuuste stenen kerk naast worden gebouwd. Of neem de tuindorpen in Amsterdam Noord. Ze werden na de Eerste Wereldoorlog gebouwd als tijdelijke nooddorpen. Een eeuw gelden had niemand kunnen bedenken dat dit anno 2011 gewilde woonbuurtjes zouden zijn. 

Buiten zwemmen in de Amstel

Tijdelijkheid is al eeuwenlang een beproefde strategie bij stedelijke ontwikkeling, maar sinds de financiële crisis is de urgentie groot om nieuwe ideeën te ontwikkelen. Gelukkig gebeurt dat ook. Lees meer »

Het conflict tussen de NVM en de mededingingsautoriteit nadert een climax. De NVM weigert de website van Funda zo aan te passen dat er een gelijk speelveld is van woningaanbod van NVM-makelaars en onafhankelijke makelaars. Hiermee stelt de NVM het eigen financiële belang boven de wens van de kartelwaakhond. De woonconsument is het slachtoffer. Dat is een kwalijke zaak, want Funda is van ons allemaal.

De baas

Naast het meerderheidsaandeel van NVM, bezit uitgeverij Wegener 30 procent van de aandelen van Funda. Formeel zijn zij eigenaars van de website. Maar zonder gebruikers van de website stelt het eigendom niets voor. De echte baas van Funda zijn alle huishoudens die een woning verkopen of zoeken via Funda. Lees meer »

Sensatiezucht van wetenschappers gaat over de rug van wijken die het al lastig genoeg hebben. Plotseling was hij er weer, de no-go area in chocoladeletters in de krant. In dit geval naar aanleiding van een vergelijkend integratierapport tussen Amsterdam en Rotterdam. De term no-go area zegt meer over de gebruikers dan over de desbetreffende stadswijk. Wetenschappers zijn niet vies van sensatie, over de rug van wijken die het al lastig genoeg hebben. En de media neemt het woordgebruik klakkeloos over. No-go area’s doen het altijd goed om lezers te trekken.

Politiecommissaris

Eind jaren ’90 riep burgemeester Patijn de toenmalige hoofdcommissaris van politie op het matje omdat deze het had gewaagd om enkele pleinen in Nieuw-West te betitelen als no-go area’s. ‘Amsterdam heeft geen no-go area’s’, was het simpele uitgangspunt van Patijn. Lees meer »

De ingrediënten van het nieuwe ontwikkelen zijn langzaam aan gemeengoed: kleinschalig, faseerbaar, gericht op de eindgebruiker, risicomijdend, overzichtelijk, financierbaar en nog zo meer. Grote en risicovolle projecten zijn uit de gratie. Iedereen is beducht voor een nieuwe Betuwelijn of Hoge SnelheidsLijn. Het recente besluit over de Zuidas is daarom een prettige afwijking. Niet alle gebiedsontwikkeling laat zich laten persen in het nieuwe keurslijf. En dat is maar goed ook. Zoals Topsport niet kan bestaan zonder de breedtesport, kunnen grote risicovolle gebiedsontwikkelingen niet bestaan zonder postzegelplannen. 

Quote 500

Gebiedsontwikkeling in deze tijd is bijna het tegenovergestelde van waar het vak decennia lang voor heeft gestaan. Gedurfd, risico zoekend en een bijna continue aanwezigheid van investeringskapitaal. Gebiedsontwikkeling bestaat per definitie uit het nemen van risico’s. Natuurlijk gaat het dan wel eens fout. Part of the game. Wie de Quote 500 er op na slaat kan zien dat projectontwikkeling jarenlang een lucratieve bezigheid was. Bij het nieuwe risicomijdende ontwikkelen wordt het vak van projectontwikkeling ongeveer overbodig. Zonder risico geen projectontwikkeling. Het nieuwe ontwikkelen wordt saai als het een invuloefening wordt van kleine projecten; als een bankier meer te zeggen krijgt over de inhoud van een plan dan stedenbouwkundigen en ondernemers; als haalbaarheid de overhand heeft ten opzichte van creativiteit.

Gek

In de sportwereld moet je een beetje gek zijn om topsporter te worden. Wie jarenlang alle geneugten van het leven opgeeft en zich ieder dag afbeult om net iets beter te worden dan gisteren is een beetje kierewiet. Tegelijk is topsport volksvermaak nummer één. En natuurlijk inspireren topsporters miljoenen mensen om op hun eigen niveau te fietsen, hardlopen, voetballen of wat dan ook.

Zo is het ook met gebiedsontwikkeling. De omvangrijke, financieel onhaalbaar geachte, creatief idiote plannen moeten er zijn. Ten eerste om te slagen en iets moois neer te zetten, maar daarnaast ter inspiratie voor al die honderden projecten die minder in de schijnwerpers staan.

Gebiedsontwikkeling is net als sport een vak van vallen en opstaan. Soms gaat er iets mis, maar van de fouten kun je leren. De tunnel onder de Westerschelde was een proef om te leren hoe het is om te boren met een tunnelboormachine in de slappe grond van Nederland. Nu is de tunnelboormethode (bijna) gemeengoed en exporteert Nederland de kennis hierover naar het buitenland. Het is een mooi voorbeeld van topsport in boortechniek en infrastructuur. De plannen voor Zuidas Dok zijn de Olympische Spelen van gebiedsontwikkeling. Een project als Scheveningen Kust is het Nationaal Kampioenschap. Als voorbeeld en ter inspiratie voor al die lokale kampioenen van het nieuwe ontwikkelen.

Wie heeft het VPRO-programma Nederland van Boven niet gevolgd? Tien weken lang ‘ons alledaagse leven in een nieuw, spectaculair perspectief’, zoals de programmamakers het noemden. Van het precisiewerkje van het laden en lossen van een containerschip in de Rotterdamse haven, tot de dagelijkse tocht van de Noordzee tot aan de afvalbakken in Amsterdam van een hongerige zilvermeeuw. Nu de serie klaar is, voel ik me vooral beetgenomen. De programmamakers zijn net kraaltjes verkopers. Ik ben er gewoon ingetuind. Nederland van Boven is een reclamespot van Geografische Informatiesystemen, of een promotie filmpje van ons land. Een realistisch perspectief is ver te zoeken. Wat zegt die trektocht van de hongerige zilvermeeuw nu precies? Is het een pleidooi om volle afvalbakken te verplaatsen naar de kust, zodat die hongerige meeuw minder ver hoeft te vliegen? Of is het een verkapte aanklacht tegen de Westerse wegwerpmaatschappij (waar die zilvermeeuw dan maar mooi voordeel van heeft)? Lees meer »

De Nederlandse Bank waarschuwt voor een zeepbel op de kantorenmarkt. De structureel hoge leegstand – 14 procent in 2012 maar was het nog hoger – kan volgens DNB na de krediet- en eurocrisis leiden tot een derde crisis: de vastgoedcrisis. Het is niet bericht zelf dat mij verontrust, maar de toon en het moment waarop. Er zit een vreemd luchtje aan de waarschuwing. Voor een antwoord ga ik mijn neus achterna.

Structurele leegstand kantorenmarkt

Het feit dat de Nederlandse Bank begin 2012 met een waarschuwing komt over de structureel hoge leegstand op de kantorenmarkt, roept direct de vraag op onder welke steen de bank het afgelopen decennium heeft geleefd? De leegstandcijfers schommelen al jaren rond de 15 procent. Het is op zich normaal dat de bouwwereld pieken en dalen kent in leegstand en schaarste. Bij een niet elastisch product als beton, baksteen en bureaucratische procedures heeft de varkenscyclus vrij spel. Het afgelopen decennium was in zoverre bijzonder dat zowel in periode van economische groei als neergang de leegstand zo hoog bleef. Over het waarom zijn boekenkasten vol geschreven: het alom aanwezige goedkope krediet leidt tot een pervers systeem van continue bouwwoede zonder daadwerkelijk vraag naar kantoren. De vastgoedcrisis waar DNB voor waarschuwt is feitelijk al jaren aan de gang, alleen de financiële effecten zijn tot heden nog weinig zichtbaar. In Nederland staan miljoenen vierkante meters kantoor leeg die nooit meer zullen worden verhuurd. Dat is niet leuk voor steden die tegen die rotzooi aankijken, en niet leuk voor de eigenaar die de kantoren op de balans hebben staan. Langzaamaan hebben veel steden de afgelopen jaren al een zeer restrictief beleid voor nieuwbouw gevoerd. De beleggers van waardeloze panden gaven echter niet of nauwelijks thuis in het afboeken van hun bezit. De Nederlandse Bank had dit al jaren geleden kunnen en moeten signaleren. Als de waakhond eerder was opgetreden dan was de kantorenmarkt vandaag minder verziekt geweest. Lees meer »

Bij iedere winterse periode laat het Amsterdamse stelsel van stadsdelen zijn slechtste kant zien. Zomaar midden op de weg is gestopt met strooien. Als je naar de straat kijkt, kun je de draaicirkel van de veegkar zien. Kijk je vervolgens omhoog dan staar je naar het bordje van een aangrenzend stadsdeel. De veegkarren volgen niet de logica van de passanten op straat, maar de dienstroosters van hun organisatie.

Gisterenavond mocht ik dit wonderbaarlijke fenomeen waarnemen op de stadsdeelgrens van West en Nieuw-West. Vanaf het Vondelpark tot de Theophile de Bockstraat was er om 20.00 uur ’s avonds een prachtig schoongeveegd fietspad. Nog geen meter over de grens van Nieuw-West was het spekglad.

Hoe is toch mogelijk dat bijna drie decennia van stadsdelen zo’n simpele klus als het schoonvegen van een doorgaande straat of fietspad niet tot afstemming tussen stadsdelen heeft geleid? Een ander pakkend voorbeeld is het verspringen van enkele tientallen centimeters straatprofiel bij doorgaande straten over meerdere stadsdeelgrenzen. De tekeningen van bureautafels hebben het gewonnen van de openbare ruimte in de stad.

Het Kabinet is van plan om over twee jaar de stadsdelen af te schaffen. Ik ben benieuwd of in de winter van 2014 de doorgaande routes in de stad wel als 1 geheel worden geveegd. Ik vrees van niet.

Het was een klein berichtje in de media, maar een grote overwinning voor iedere wel denkende ruimtelijke ordenaar: dankzij een uitspraak van de Raad van State worden er In de Zuidplaspolder veel minder huizen gebouwd dan aanvankelijk gepland. Ik weet niet of de komst van Donner bij de Raad van State al tot een nieuwe koers heeft geleid, maar dit was een goed bericht.

De Zuidplaspolder is het laagste punt van Nederland, 6.76 meter onder NAP weggezakt in het Hollandse Laagveen nabij Gouda. Sinds Rotterdam het oog heeft laten vallen om in deze polder woningen te bouwen is de strijd losgebrand over de toekomst van het gebied. In mijn boek over de Ruimtelijke Canon van Nederland (2009) is de Zuidplaspolder opgenomen vanwege deze unieke strijd. All Gore heeft in An Inconvenient truth een perspectief van Nederland geschetst in het licht van de klimaatverandering. Amersfoort aan Zee en andere exotische locaties. De Zuidplaspolder kan dan gelden als diepzeelocatie. Lees meer »

Afgelopen zomer tijdens Europese top nummer zoveel was Mark Rutte € 50 miljard kwijt in een rekensommetje. Zondag bij Buitenhof toonde hij opnieuw zijn rekenvaardigheden. Ter rechtvaardiging van de stijging van de benzineprijs zei Rutte: “bij 130 kilometer bent u sneller thuis, dus rijdt u korter, en bent u minder benzine kwijt”. Als Johan Cruijff dit had gezegd, was het ongetwijfeld waar geweest, maar nu kwam het uit de mond van de premier.

Dat afstand en snelheid verschillende meeteenheden zijn, komt terug in de Cito-toets van groep 8. Het bracht me wel op de volgende vraag. Hoe zou het zijn met het inzicht van de premier in het verband tussen hypotkeekrenteaftrek  en staatskas? Het is duidelijk: hoe langer Rutte en de zijnen vasthouden aan de huidige aftrek van de hypotheekrente, hoe groter de schade voor de schatkist. 1) vanwege de renteaftrek van het bruto inkomen zelf, 2) omdat een stilstaande woningmarkt 1 a 2 procent nadelig effect heeft op de economische groei, 3) omdat de rating bureaus Nederland in het vizier hebben voor afwaardering van triple AAA vanwege de hoogte van de hypotheeschuld, en aangewakkerd door de renteaftrek, en 4) omdat ieder uur dat Rutte, u en ik zich hier mee bezig houden nu eenmaal geld kost. Moeilijke besluiten moet je zo snel mogelijk nemen, uitstel maakt de pijn alleen maar groter.

Benieuwd of Mark Rutte slaagt voor deze Cito toets